Presentamos, en fecha, las alegaciones al PVRA  para mostrar la incapacidad de la normativa actual para poner el suelo urbano, las edificaciones vacías o en mal estado, y edificios patrimoniales a formar parte del tejido residencial en uso. No hemos encontrado en la aprobación del PVRA (http://www.juntadeandalucia.es/boja/2016/151/2), que se haya avanzado en este sentido.

No edificar en el suelo en centros urbanos y no mantener la edificación existente va en contra del Desarrollo Sostenible por que implica utilizar nuevos suelos, nuevos materiales para cubrir las necesidades de la población. Esto, a su vez, va en contra de los principios de la Ley del Suelo actual, y el mismo PVRA.

 

 

Alegaciones al Plan de Vivienda y Rehabilitación Andaluz 2016-2020

 

Desde la asociación FACTORÍA DE SOSTENIBILIDAD hemos querido aportar las siguientes alegaciones ofertando diversas soluciones para conseguir dinamizar el mercado de vivienda en Andalucía.

 

La idea de partida es la de adecuar un instrumento legal que facilite el alquiler, la adquisición,  rehabilitación, y la restauración de la edificación existente sin uso.

 

Entendemos que diversa legislación está dificultando que el plan sea útil, por su inconcreción o porque finalmente no cumple con su propósito.

• La normativa no impide que viviendas permanezcan desocupadas por tiempo indefinido, sin sancionar a los propietarios, que no las ponen a disposición de la sociedad permitiendo que España tenga el 30% de la vivienda vacía de Europa.
• Los Planes Municipales de Vivienda y Suelo (PMVS), y las Áreas de Rehabilitación Integral (ARI) han resultado insuficientes para frenar el deterioro de nuestros patrimonio edilicio.
• La normativa referente a los derechos del propietario  incumplidor del deber de mantenimiento o de edificación en solares urbanos  le permite eternizar y dilatar la inclusión en el Registro de Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas . Esto favorece el deterioro de los barrios, sobre todo en los centros urbanos, propiciando la segregación social dado que sólo las clases bajas ocupan las viviendas que se encuentran en mal estado. Siendo la mayor parte del problema que estos solares o edificios se tienen como garantía hipotecaria con mayor valor que el solar, lo que hace que no se incluya directamente en los registros de solares.
• Los Registros municipales no se encuentran actualizados y son de dificil acceso.
• El procedimiento de ejecución mediante sustitución es del todo ineficaz y requiere de unos plazos que hacen inviable la inversión particular o de empresa.
• La normativa  de protección en los centros histórico es poco flexible y no permite agregaciones ni segregaciones, cuando en muchos casos esto podría posibilitar la rehabilitación.
• Los edificios con algún tipo de protección no facilitan a terceros su uso, lo que hace que la administración y los propietarios actuales que no disponen de medios para su mantenimiento y conservación permitan la pérdida del patrimonio.
• Los programas de ayuda a la construcción sostenible no reservan las partidas de sus programas según las distintas actuaciones, sino que lo hacen para el cómputo de las actuaciones, por orden de presentación y hasta que se acabe el presupuesto . Esto hace que copen las ayudas los cambios de carpinterías frente a que sea prácticamente nula la obtención de ayudas a la rehabilitación energética de la envolvente térmica e imposibilita la ayuda para la rehabilitación integral de los inmuebles. Es decir prima a quien va a acometer una obra parcial frente a aquellos propietarios que podrían hacer la rehabilitación energética del edificio al completo. Siendo las soluciones globales las que más actividad laboral genera y de mayor impacto en la habitabilidad.

 

Los Fines, Artículo 2 de este Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020 (PVRA), son:

“1. Facilitar el acceso a la vivienda a la ciudadanía en condiciones asequibles y evitar la exclusión social, impidiendo la pérdida de la vivienda por motivos económicos y fomentando el mercado de alquiler de viviendas, fundamentalmente las desocupadas y arbitrando un sistema de ayudas públicas orientado a dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía.

2. Incentivar la rehabilitación y la promoción de viviendas como medio de fomento de la recuperación

económica del sector para reactivar el empleo.

3. Facilitar el cambio hacia un modelo de ciudad sostenible promoviendo actuaciones de rehabilitación

de áreas determinadas, de adecuación del espacio público y de rehabilitación de inmuebles de

destacado interés urbano y patrimonial.”

 

Entendemos que una ciudad sostenible es aquella que está concentrada y que aprovecha su suelo urbano para alojar a sus ciudadanos acercando a estos sus lugares de trabajo, ocio y consumo, reduciendo los consumos energéticos de toda índole y disminuyendo la huella ecológica de los habitantes. En este sentido se mostró la intención mediante la declaración de utilidad pública para las Áreas de Rehabilitación Integral según  el Título II, de la Ley 1/2010 de 8 de marzo para la Regulación del Derecho a la Vivienda, con objeto de decantarse por el deber de mantenimiento y conservación, resultando ineficiente en la práctica manteniéndose la vivienda vacía alrededor del 25% en todas las provincias andaluzas.

El primer deber de la ciudad es dar uso al suelo urbano existente y no generar nuevo tejido por no gestionar adecuadamente el suelo urbano consolidado. Una ciudad que no usa adecuadamente el parque urbano de vivienda existente, deja caer edificios, o que no edifica sobre los solares vacíos en suelo urbano consolidado y favorece la urbanización de nuevos terrenos, no es una ciudad sostenible.

 

Habilitar una herramienta que permita, favorezca, agilice, el uso del suelo urbano consolidado es la mejor inversión en la ciudad sostenible. Entendemos fundamental que se favorezca la iniciativa de particulares y que los deberes de los propietarios se hagan cumplir..

Por esto vemos fundamental primar el interés general para con una ciudades más sostenibles y la protección de su patrimonio sobre cualquier otra cuestión y pensamos que se debe hacer incidiendo en cuatro puntos:

1. Penalizar al propietario que no de uso a su vivienda vacía y no la ponga a disposición de terceros para su alquiler. Caso de no hacerlo la administración lo haría de manera subsidiaria. Habilitar zonas de mayor penalización  desde los centros urbanos más penalizados, hasta el extrarradio que lo sería menos.
2. La edificación ruinosa, y solares vacíos se ejecutarán por sustitución en caso de no cumplir los deberes de ejecución y/o mantenimiento por parte del propietario, sin posibilidad de reversión de la propiedad, dentro de unos plazos que hagan interesante la promoción por terceros.
3. El patrimonio también estará sujeto a la edificación por sustitución como en el punto 2. incluso siendo el propietario la administración.
4. Las medidas en rehabilitación y eficiencia energética se deben primar y no penalizar como es el caso.

 

• En lo referente al punto 1, hay que habilitar medidas eficaces para detección de la vivienda vacía:

• Dando capacidad fiscalizadora y de denuncia a los particulares, que inicie el procedimiento de penalización y inclusión en el registro público de viviendas en alquiler.
• Cruce de información de los consumos de suministros, con información de el IRPF y la declaración de patrimonio
• Dando capacidad a las Oficinas de Alquiler municipal para fiscalizar estas situaciones.
• Posibilidad de que particulares para que se posicionen para ocupar viviendas vacías en régimen de alquiler. Que tengan capacidad de recibir subvenciones y ayudas para rehabilitar esas viviendas.

 

• En referencia a los puntos 2 y 3 la manera para hacer efectiva la normativa versa sobre  dar más fuerza legal a la figura del Agente Edificador/Rehabilitador (en la normativa Valenciana, no existe en la Andaluza) frente al propietario incumplidor de sus deberes de conservación y edificación. Haciendo irreversible la titularidad al propietario una vez el Agente Edificador se ha constituido como tal frente a un edificio o un solar, y cuando la administración ha puesto a disposición de la ciudadanía la propiedad del incumplidor.

La iniciativa del PVRA queda en manos de la administración, y entendemos que no debiera ser sólo así, dado que no se trata de planificar ciudad, sino de conservar la existente. La iniciativa compartida con particulares dinamizaría el proceso.

Los PMVS y ARI están consiguiendo el efecto inverso al buscado difiriendo más en el tiempo la acción sobre el suelo urbano consolidado y permitiendo su deterioro.

Proponemos de modelo donde la iniciativa privada o particular tenga la mayor relevancia y sea la instigadora de la acción; y donde la administración tenga un papel de asesor, fiscalizador y de inspección para preservar los valores existentes en la edificación. De esta manera la administración irá adaptando el volumen de los recursos requeridos a la acción particular, que será , a su vez, la que aporte los ingresos con su iniciativa, autogestionándose. Los plazos se acortarán ostensiblemente y se rehabilitarán edificaciones y edificarán solares vacíos.

Proponemos una apuesta valiente donde, por ejemplo, se den 3 meses de tregua para que los propietarios incumplidores del artículo 148 y 150 de la LOUA soliciten licencias para regularizar el estado de sus fincas o ponerlas a disposición de la administración. Esta condición no será suficiente para parar el procedimiento sobre estás fincas que se revisará por parte de inspectores a los 9 meses. Pasados los 3 meses de tregua, y los 9 para los que hayan solicitado licencia, todas las fincas, sin excepción, serán de inclusión inmediata por parte de la administración y a instancias de particular sin posibilidad de recuperación por parte del incumplidor. Hay que notar que tanto por la administración como el particular habrán de demostrar que se ha estado incumpliendo el deber de conservación y edificación de manera reiterada superando los plazos legalmente establecidos.

De especial importancia son los bienes con algún tipo de protección dado que lo que está en peligro es la herencia cultural común de todos los andaluces.

 

En referencia a este punto vemos la necesidad de profundizar en lo siguiente:

• Facilitar la rehabilitación al propietario original frente a la pérdida inminente de la propiedad

• Establecer una escala de preferencias de agentes edificadores, por ejemplo, dando la preferencia a cooperativas de propietarios, asociaciones de diversa índole, frente a otras figuras. Habilitando ayudas, favoreciendo la adquisición, posibilitando múltiples usos del patrimonio.
• Establecer un justiprecio al propietario que pierde la propiedad que le sancione al no haber cumplido sus deberes, para que no se fomente la especulación
• Fijar un precio de venta una vez ejecutada la obra con objeto de evitar la especulación.
• Habilitar un pago diferido en el tiempo para la adquisición de la propiedad avalado por la administración para los Agentes edificadores/rehabilitadores con prioridad.
• Es interesante la reversión al estado original de una edificación y urbanización si no consigue desarrollarse,  venderse o alquilarse. Esto sería aplicable a promociones inacabadas o de poco interés, incluso de interés negativo para el extrarradio por su lejanía y encarecimiento de servicios.
• Medidas de fiscalización de la edificación a través de las compañías suministradoras, hacienda, catastro… para detectar solares, edificación sin uso, y sin conservación. Con total transparencia pública para facilitar su adquisición. Por ejemplo, que al acumularse el impago del IBI tres años seguidos se publicase en el catastro y el BOP, o de igual manera de aquellas viviendas que carecen de contrato o no tienen consumo en los suministros.
• Cuando el propietario de un solar o edificio con cargas escrituradas no cumpla su deber se notificaría al acreedor que deberá constituirse como agente edificador o renunciar a su derecho sobre la finca.
• En lo referente al catastro:

• 1.- Es muy fácil extraer la ubicación, mediante un mapa temático, muy expresivo de todos los solares, con indicación de su edificabilidad, su superficie y algunos datos más.
• 2.- Es muy fácil extraer, mediante mapa temático, la ubicación de las construcciones que tengan un estado de conservación malo o ruinoso o deficiente, que tengan más de una determinada antigüedad, o menos
• Posibilidad, por parte de la administración, de la utilización de solares y edificios para interés público que se encuentren en estas circunstancias. Incluida la posibilidad de hacer un intercambio de propiedad por parte de la administración a el propietario incumplidor adjudicándole un solar o vivienda de propiedad pública en otra ubicación.
• Transparencia en la situación de las distintas fincas. Los Registros de solares y edificaciones ruinosas deberían de estar expuesto al público, pero de hecho no es así. Hay que habilitar una aplicación donde se puedan ver todas las fincas y su situación, con la inclusión de todos sus datos, en la que por iniciativa privada, y sin necesidad de desplazamiento se pudiera solicitar la inclusión en uno u otro registro (Solar vacío a disposición de terceros – pendiente de confirmación por la administración; por ejemplo) .

 

En lo exclusivo a el patrimonio las herramientas actuales no están funcionando para aquella edificación que no es BIC. Entendemos que debe primar la conservación frente a la titularidad. La administración ha de aplicarse también del deber de conservación, exigir al que no lo haga.

 

La conservación del patrimonio ha de primar sobre cualquier otra consideración. Por tanto vemos la necesidad de incidir en los siguientes puntos:

• Aclarar, con total transparencia, las obligaciones y deberes del titular de patrimonio.Y hacerlo cumplir, caso contrario se perdería la propiedad, en la práctica es así por la Ley del Patrimonio Andaluz, pero no se aplica con el rigor suficiente..
• Que la denuncia del incumplimiento pueda llegar de público o privado y que la ejecución sea corta en plazo.
• Al igual que cuando se excava sobre suelo con cautela arqueológica y se repercute este coste al promotor quedando lo encontrado como propiedad pública, el promotor deberá de realizar un proyecto de la obra que catalogue los elementos a proteger, si no estuviera hecho.
• Los centros históricos tendrán la mismas consideraciones que cualquier zona de la ciudad y deberá existir el equilibrio adecuado de usos para favorecer una habitabilidad saludable. La administración velará para que se prime unos usos frente a otros con ayudas sociales a la residencia, a microcomercios, …

 

• En referencia al punto 4, invertir en medidas en favor de la eficiencia energética siempre penaliza al promotor que las emprende. Por un lado por el sobrecoste que supone y por otro por el mayor coste en espacio que requieren. La administración se debe situar en premiar las actitudes en este sentido primándolas legalmente:

• Las instalaciones que alojen instalaciones basadas en energías renovables no computarán a efectos de edificabilidad: cuartos de calderas, huecos de instalaciones, depósitos de combustible (pellet), cuarto de clasificación de basuras…etc
• El espacio que ocupen de más las envolventes respecto a las soluciones convencionales y que mejoren el aislamiento no computará a efectos de edificabilidad; esto es, si una fachada convencional tiene un espesor de 25 cm, una fachada con 35 cm de espesor por una solución que mejora la convencional tendrá 10 cm de espesor que no computan edificabilidad a efectos de cálculo (Normativa de Mostoles).

 

Granada, a 16 de febrero de 2016

 

Sergio Ramírez Nogueira, en representación de

Asociación Factoría de Sostenibilidad.

Paseo de los Basilios 12, DP18008- Granada

659 844 557

 

Referencias:

–     Borrador de Decreto por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020

–    Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía

–     Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

–    Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía.

–    Plan Concertado de Vivienda y Suelo

–     LEY 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho

a la Vivienda en Andalucía.

• Guía-Modelo para la elaboración de los Planes Municipales de vivienda y suelo.
• Radiografía del stock de la vivienda 2015